“深圳安居房轉(zhuǎn)紅本要補(bǔ)差價(jià)”引市場(chǎng)熱議，業(yè)內(nèi)解讀焦點(diǎn)
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為解決安居型商品房歷史遺留問題，深圳公開征求意見。2024年3月13日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)處理辦法（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》），明確了深圳安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)，包括安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的辦理?xiàng)l件、辦理流程、補(bǔ)繳價(jià)款規(guī)則，以及繼承等內(nèi)容。但隨著《征求意見稿》的公布，也引起了市場(chǎng)的一些爭(zhēng)議，尤其是“補(bǔ)繳價(jià)款”的問題更成為關(guān)注焦點(diǎn)。根據(jù)《征求意見稿》第七條，權(quán)利人申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳價(jià)款，具體計(jì)算公式為：補(bǔ)繳價(jià)款=（原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買價(jià)格）×50%-稅費(fèi)。其中，原市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一按照原購(gòu)買價(jià)格除以70%計(jì)算。這意味著，假設(shè)購(gòu)房者購(gòu)買了某安居型商品房，原購(gòu)買價(jià)格為300萬(wàn)，原市場(chǎng)價(jià)格則為300/70%≈429萬(wàn)。那么綜合需要補(bǔ)繳價(jià)款為（429-300）×50%-稅費(fèi)=64.5萬(wàn)-稅費(fèi)。也就是說(shuō)，如果購(gòu)房者花費(fèi)了300萬(wàn)購(gòu)買安居房，在十年后申請(qǐng)獲得完整產(chǎn)權(quán)則需要繳納64.5萬(wàn)及扣除稅費(fèi)的價(jià)款?！斑€要十年不動(dòng)，還要補(bǔ)錢不合理?！薄墩髑笠庖姼濉钒l(fā)布后，南都·灣財(cái)社記者注意到，針對(duì)“補(bǔ)繳價(jià)款”的條款市場(chǎng)出現(xiàn)了一些爭(zhēng)議，有網(wǎng)友認(rèn)為不應(yīng)該補(bǔ)這筆錢；還有網(wǎng)友認(rèn)為，目前暫擬的補(bǔ)差價(jià)條款沒有考慮到房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響，需要進(jìn)一步說(shuō)明；另外由于人才房和安居房之間買入價(jià)格的不同造成的“補(bǔ)價(jià)差”的差異，也成為熱議的話題。目前補(bǔ)繳規(guī)則對(duì)購(gòu)房者較為有利那么補(bǔ)繳規(guī)則是否合理？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，具有保障性質(zhì)的住房，由于享受了地價(jià)的減免、政府限價(jià)等優(yōu)惠，要上市交易的話，滿足禁售期之后，必須要補(bǔ)繳差價(jià)，經(jīng)濟(jì)適用住房限價(jià)房等其他類型的保障性住房上市都有同樣的規(guī)則，區(qū)別僅在于需要購(gòu)房者補(bǔ)繳多大比例的增值部分，這也往往是具有爭(zhēng)議性的地方?！爱?dāng)購(gòu)買欲望不強(qiáng)烈，特別是市場(chǎng)相對(duì)比較低迷的時(shí)候，往往制定相對(duì)優(yōu)厚的上市補(bǔ)繳價(jià)差的條款?！崩钣罴沃赋觯钲跁簲M的補(bǔ)繳基準(zhǔn)為，補(bǔ)繳價(jià)款=（原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買價(jià)格）×50%-稅費(fèi)。算下來(lái)補(bǔ)繳價(jià)款是（原購(gòu)買價(jià)格×21.5%-稅費(fèi)），這樣的補(bǔ)繳方式對(duì)購(gòu)房者的紅利支持還是很大的。值得一提的是，安居型商品房在2011年提出，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)水平比較低，商品房售價(jià)僅在2萬(wàn)元左右，安居型商品房打6-7折，價(jià)格優(yōu)勢(shì)很明顯。對(duì)于當(dāng)時(shí)購(gòu)買安居型商品房的人群來(lái)說(shuō)，補(bǔ)繳了差價(jià)能獲得相當(dāng)可觀的差價(jià)紅利。因此從改善住房而獲得資產(chǎn)收益的角度來(lái)看，很多人會(huì)選擇補(bǔ)繳差價(jià)而獲得上市的資格。安居房上市后對(duì)商品房影響有限隨著大批安居型商品房或?qū)@得上市資格，是否會(huì)對(duì)深圳商品房的銷售產(chǎn)生影響？李宇嘉指出，安居性商品房的總規(guī)模只有6萬(wàn)套，近幾年加大建設(shè)的力度比較大。因此短期內(nèi)具有上市資格且上市的規(guī)模并不會(huì)很大，也不排除有一部分人群自己居住而不選擇上市，或在有能力支付價(jià)差的條件下再去上市。因此，不管是總的具有上市資格的規(guī)模，還是實(shí)際上市量，對(duì)商品房的影響是非常有限的。另?yè)?jù)公開信息顯示，深圳正在規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房，已不再新增規(guī)劃建設(shè)安居型商品房。深圳歷年出售安居型商品房約6萬(wàn)套，根據(jù)購(gòu)買時(shí)間，陸續(xù)在滿10年后達(dá)到取得完全產(chǎn)權(quán)條件?！墩髑笠庖姼濉芬蔡岬?，權(quán)利人將安居型商品房上市交易后，按照相關(guān)規(guī)定不得以無(wú)房身份再次享受本市住房保障政策。預(yù)計(jì)每年能夠達(dá)到取得完全產(chǎn)權(quán)條件并且進(jìn)入市場(chǎng)的安居型商品房數(shù)量有限。人才房獲得的紅利相對(duì)有限“買房合同第一頁(yè)寫了，人才房和安居房一樣的管理政策?！薄墩髑笠庖姼濉饭己?，有深圳人才房的業(yè)主對(duì)補(bǔ)繳價(jià)款的規(guī)則提出疑問，該計(jì)算規(guī)則是否更利于安居房而非人才房？據(jù)了解，深圳安居房和人才房不僅在申請(qǐng)條件和申購(gòu)方式上有所不同，買入價(jià)格也有一定差異：深圳安居房的銷售價(jià)格一般是市價(jià)的5折，而人才房的價(jià)格普遍是市價(jià)的6-7折，由于后者總價(jià)更高，因此在目前的補(bǔ)繳規(guī)則下，后期如果想要取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易的話，補(bǔ)繳的金額也更多。對(duì)于類似爭(zhēng)議，李宇嘉分析認(rèn)為，安居房上市和人才房上市是有很大不同的。安居房建設(shè)年代比較長(zhǎng)，積累的差價(jià)紅利比較大；人才房這幾年大規(guī)模建設(shè)，但價(jià)格上漲并不明顯，如果未來(lái)按照這樣的原則進(jìn)行補(bǔ)差價(jià)，人才房獲得的紅利相對(duì)有限，所以此規(guī)則下對(duì)人才房套利的沖動(dòng)會(huì)比較小。但他同時(shí)認(rèn)為：“購(gòu)買人才房的人群，主要是買不起商品房的自住人群。他們對(duì)于未來(lái)上市套利的預(yù)期也并不是很強(qiáng)烈?！蹦壳埃墩髑笠庖姼濉氛诿嫦蛏鐣?huì)公開征求意見。在2024年3月13日至23日期間，有關(guān)單位和個(gè)人可通過市住房建設(shè)局官方網(wǎng)站、電子郵件等渠道提出意見。采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)
