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房地產(chǎn)行業(yè)變得異常撕裂

分類: 最新資訊 潛能詞典 編輯 : 潛能 發(fā)布 : 03-28

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上周,北京完成了第一輪供地清單發(fā)布后的首場土拍,朱辛莊0028地塊被42家房企爭搶,讓市場直接體驗(yàn)了一把土拍的高潮。 今年土拍門檻的降低變得非常明顯。比如北京這次的朱辛莊0028地塊總價(jià)低(12.995億封頂)、無需競現(xiàn)房,加上參拍房企的資質(zhì)要求大幅降低、競價(jià)程序簡單(報(bào)價(jià)達(dá)上限后直接搖號),而且所處區(qū)域的樓市平均去化周期較短,因此給一眾想躋身北京的房企提供了搶地機(jī)會,而這也導(dǎo)致本次土拍變得極度火熱。 今年的1-2月份,一線和強(qiáng)二線城市出現(xiàn)了很明顯的樓市復(fù)蘇態(tài)勢,但3月份出現(xiàn)了明顯的回落。從房地產(chǎn)市場的整體情況來看,民企和國央企之間已經(jīng)出現(xiàn)了越來越劇烈的分化,中國房地產(chǎn)市場由國央企開發(fā)商來托底也成為了既定的事實(shí)。以鄭州等普通二線以及其他三四線城市為例,國央企開發(fā)商的銷量占據(jù)了新房市場的絕大部分比例,這甚至造成了國央企開發(fā)商新盤的供不應(yīng)求,根源還在于買房人擔(dān)心民企樓盤的爛尾,而沒有爛尾壓力或接近現(xiàn)售的民企樓盤卻少之又少。 北京朱辛莊0028地塊的競拍人中,國央企開發(fā)商占據(jù)了絕大多數(shù)的比例,同樣的,杭州等熱點(diǎn)城市今年的土拍中,主要的參賽選手依舊是國央企開發(fā)商。民營房企經(jīng)歷前幾年的動蕩后雖然也有強(qiáng)烈的補(bǔ)倉需求,但相比品牌、實(shí)力且融資成本更低的國央企開發(fā)商,在激烈的競爭中也只能望而卻步。 市場方面認(rèn)為,當(dāng)前國央企開發(fā)商樓盤的熱銷并不能代表樓市整體的復(fù)蘇態(tài)勢,尤其是民營房企的整體銷售表現(xiàn)仍令人擔(dān)憂,市場各方目前對樓市復(fù)蘇的可持續(xù)性也表現(xiàn)出了更大的顧慮。事實(shí)上,除一線和強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的熱賣以及普通城市國央企開發(fā)商樓盤的熱銷外,其他銷售改善情況并不明顯,而且3月份以來還出現(xiàn)了比較明顯的環(huán)比下跌。同樣的,除一線及強(qiáng)二線以及其他城市核心區(qū)位的地塊外,土拍市場的復(fù)蘇也出現(xiàn)了更明顯的區(qū)域分化。 也正因?yàn)樯鲜鲈颍F(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)變得異常撕裂,大部分國央企開發(fā)商以及少數(shù)頭部優(yōu)質(zhì)民營房企過得很滋潤,樂觀而自信,而大部分民營房企則依舊愁云密布,尤其是依然深陷融資困境的民營房企,大都感覺有點(diǎn)悲觀。盡管如此,我們?nèi)詧?jiān)定地認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)依舊在復(fù)蘇的路上,只是要客觀認(rèn)識到銷售端的溫和爬坡,以及正常的市場波動和螺旋式上升現(xiàn)象。簡單來說,這一次樓市的復(fù)蘇不會一蹴而就,但也不太可能曇花一現(xiàn)。 上周,銀保監(jiān)會發(fā)布了2023年1號文件《關(guān)于規(guī)范信托公司信托業(yè)務(wù)分類的通知》。我們注意到,截止當(dāng)前,市面上只剩下5、6家信托機(jī)構(gòu)還在新增地產(chǎn)投資業(yè)務(wù),其他大部分都在艱難地處置著不良項(xiàng)目。與信托機(jī)構(gòu)的情況類似,截止當(dāng)前大部分地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)也都暫停了地產(chǎn)投資業(yè)務(wù),中基協(xié)2月份發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》后也未見什么大的市場動靜。總體來看,信托、私募等主流投資機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)仍信心不足,尤其對民營房企的項(xiàng)目還是保持著謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度。 值得一提的是,銀行、信托、私募、金控等所有投資機(jī)構(gòu)都對國央企開發(fā)商的融資需求趨之若鶩,但因國央企開發(fā)商在融資渠道和融資成本上具有天然的談判優(yōu)勢,因此大部分投資機(jī)構(gòu)都很難介入。近段時(shí)間,幾家信托和私募機(jī)構(gòu)都在大力拓展國央企開發(fā)商地產(chǎn)項(xiàng)目的真股融資業(yè)務(wù),但就我們與國央企開發(fā)商合作的經(jīng)驗(yàn)而言,好的項(xiàng)目(比如土拍市場需搖號的地塊)國央企開發(fā)商基本都不會拿出來做真股融資或合作,而差的項(xiàng)目卻又經(jīng)常面臨銷售去化方面的風(fēng)險(xiǎn),因此想做真股投資的機(jī)構(gòu)也面臨進(jìn)退兩難的問題。 從投資端的市場走向來看,我們認(rèn)為最值得慶幸的一件事情是越來越多的投資人(高凈值個(gè)人)對地產(chǎn)項(xiàng)目的真股投資(金融)產(chǎn)品有了更高的接受度,包括不要求信托等機(jī)構(gòu)定期支付收益、分紅等。這或許是資管新規(guī)實(shí)施以來,歷經(jīng)幾年的房地產(chǎn)及金融行業(yè)爆雷潮后,資本市場以及投資者教育方面取得的最大的進(jìn)步。我們亦認(rèn)為,金融行業(yè)真正打破剛兌后,對于我們這些專業(yè)性的投資機(jī)構(gòu)來說,今后的業(yè)務(wù)和發(fā)展空間反而會更加寬廣。來源:西政資本,向原作者表示感謝。 點(diǎn)擊下圖,了解詳情↓

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